租界内的房地产奇迹，根本上与资金无关，与技术无关，而与政治有关：它所享受的，是法制与维护稳定带来的巨大红利……

要在大清国炒房，各地租界是最好的战场。

各种一夜暴富的故事，刺激着全国人民——确切地说，是全世界人民的神经：一名叫做雷米的法国商人，1849年以475元在上海租界内购买2385亩土地，均价每亩191元，到1856年时，法租界召开第一次“地主”大会进行估价，每亩均价达到868元，增长了4倍多；1848年为建跑马厅，外商们圈地81.744亩，每亩均价为83000文，到1854年跑马总会股东将该地切分出让时，最低价为每亩171万文，增值20倍，而最高价为每亩543万文，增值66倍；上海地王徐润在1885年被迫抛售的房地产，当时价值300万两，而过了21年后(1909)，其市价高达2000万两白银，足足翻了666倍，平均每年都比原价翻30倍……

如此卓越的市场表现，并非老外们哄抬，而要归功于租界的特殊地位。

租界内所签发的“道契”——房地产权证，让中国人第一次看到了，地契原来也可以如此精确地标明地块的界限，并且不需要什么保甲、中证人等一大堆环节。更关键的，洋鬼子们除了依法收取税金之外，居然不会动不动就搞摊派，或者以公共利益的名义进行强拆。

“道契”一诞生就成为上海滩的“硬通货”，丝毫不亚于金条，“几乎和别国金融市场里的第一流票据或者证券差不多，成为上海金融市场上数量最大而流通最易的信用工具。”(章乃器《中国货币金融问题》)。

附着了“洋大人”权威的“道契”，在租界内构筑了一块法制的高地，这令租界内外的华人业主们也纷纷响应，请求将自己的地契更换成“道契”。而法制的高地，就是资本的洼地，何况，在内忧外患频仍的大清国，只有租界内可以提供相当和平、稳定、而且法制化的空间。每到动乱，大清国的精英们就批量涌进租界，这构成了租界内房地产的“刚性需求”和维持房价坚挺的伟哥。

19世纪60年代的上海房地产市场，仅仅租赁就可获得高达30%~40%的利润。为此，英国商人们不惜联合起来，推翻了租界当局要求“华洋分治”的政策，看在钱的面上实现了种族和谐。房地产迅速成为租界内的支柱产业。到1901年时，英国人在上海投资的1亿美元中，60%都投向了房地产。

租界内的房地产奇迹，根本上与资金无关，与技术无关，而与政治有关：它所享受的，是法制与维护稳定带来的巨大红利……